انواع تخلفاتي ساختماني چيست ؟

انواع تخلفات ساختمانی چیست؟

 

  سازندگان ساختمان‌های جدید باید قوانین و مقررات مربوط به ساخت بنا را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار داده و سر لوحه کار خود قرار دهند. بهتر […]

سازندگان ساختمان‌های جدید باید قوانین و مقررات مربوط به ساخت بنا را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار داده و سر لوحه کار خود قرار دهند. بهتر است پیش از ساخت بنا یک مطالعه کامل در رابطه با قوانین تخلفات ساختمانی درمورد مشخصات و مساحت و کاربری انجام دهید تا با انواع آن آشنا شده و سعی بر رعایت آن داشته باشید.

در صورت انجام هرگونه از تخلفات ساختمانی کارفرما یا سازنده ساختمان موظف است جریمه آن را پرداخت کرده و در صورت نیاز حتی بخشی که دارای تخلف است تخریب شده و از نو ساخته شود. این تخلفات شامل چند دسته‌ی مختلف هستند که تخلف عدم احداث پارکینگ از آن دسته است.
در ابتدا بهتر است شما را با تعریف تخلفات ساختمانی آشنا کرده و سپس مواردی از آن را برایتان نام ببریم. تخلفات ساختمانی عبارت است از بی اعتنایی و بی توجهی به قانون‌های موجود در عرصه ساخت و ساز شهری، قانون شکنی در بحث ساختمان سازی و عدول مقرار ساختمان سازی و عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی در ساخت ساختمان است. بهتر است بدانید تخلفات ساختمانی را در سازمان شهرداری به پنج گروه تقسیم کرده اند. این پنج گروه شامل مواردی که در ذیل بیان خواهیم کرد است:

  1. عدم رعایت اصول شهرسازی
  2. رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا
  3. عدم رعایت اصول بهداشتی
  4. نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
  5. سایر تخلفات

مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و تبصره های ۱۱ گانه آن است. همچنین بر اساس ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری: شهرداری‌ها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر، از جمله تعیین تعداد طبقات، ارتفاع، نما سازی، کیفیت ساختمان‌ها بر اساس نقشه جامع شهر و منطقه بندی آن ، با رعایت ضوابط و معیارهایی که از طرف شورای عالی شهرسازی تعیین و به وسیله وزارت کشور ابلاغ خواهد شد، هستند.

 

 

 

منظور از تخلفات ساختمانی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث یک دستگاه ساختمان است. مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و تبصره های ۱۱ گانه آن است.

 

برخی اصطلاحات مهم در قوانین  مقررات ساخت و ساز و تخلفات ساختمانی

لازم است پیش از مطالعه قوانین و مقررات ساخت و ساز، برخی اصطلاحات مهم در زمینه مشخصات و کاربری زمین‌ها را شناخته و سپس به شرح تخلفات ساختمانی و قوانین ساخت و ساز بپردازیم:

الف) مشخصات

  • مساحت زمین: منظور از این واژه مساحت یک قطعه زمین است.
  • مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را مساحت زیر بنا می‌گویند.
  • مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین را مساحت کل بنا می‌گویند.
  • ضریب سطح اشغال: سطح تصرف شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر را ضریب سطح اشغال می‌گویند.
  • تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام شامل تعداد طبقات می‌شود (دقت داشته باشید خرپشته جزء طبقات یک ساختمان محسوب نمی‌شود)

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • مساحت مفید: بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی طبقات، ‌نورگیرها،‌ پارکینگ واحدهای ساختمان، راه پله، چاهک آسانسور، شوت زباله و انبارهای مجزا مخصوصاً آن‌هایی که در زیر زمین قرار گرفته اند، تاسیسات ساختمانی و فضاهای مشاعی دیگر مساحت مفید یک ساختمان است.
  • صفر طبقه: منظور از صفر طبقه ایجاد خرپشته یا انباری یا هر گونه توسعه بنا در طبقات موجود ساختمان که منجر به ایجاد یک طبقه اضافی نشود.
  • تراکم: منظور از این واژه درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات ساختمان قابل احداث است که در طرح تفصیلی برای کاربری‌های مختلف به صورت مجزا و جداگانه هر کدام تعریف شده است. (البته سطوح بخش پارکینگ، مشاعات موجود در طبقه همکف، زیرزمین‌ها و انباری‌های مخصوص و جداگانه موجود در زیرزمین در نظر گرفته نمی‌شود.)

ب) کاربری

  • کاربری زمین : نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت‌ها و طرح‌های هادی و تفصیلی، کاربری زمین می‌گویند.
  • مسکونی: محیطی که صرفاً برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش‌بینی شده است را کاربری مسکونی می‌گویند. (بسیار کم = ویلایی، زیاد = بلندمرتبه و … )
  • تجاری: زمین‌هایی که برای احداث مغازه، پاساژ و بازار در نظر گرفته می‌شود را کاربری تجاری می‌گویند. (مانند عمده فروشی‌ها، خرده فروشی‌ها و دفاتر تجاری)
  • اداری: زمینی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش‌بینی شده باشد کاربری اداری نام دارد.
  • آموزشی: اراضی که برای احداث ساختمان‌های مورد نیاز آموزش و پرورش، تعلیم و تربیت، آموزش عالی، آموزش غیرانتفاعی، آموزشی رسمی و غیررسمی و … تعیین می‌شود.

زمین‌های مختلف دیگری برای کاربری‌های مختلف وجود دارد که از حوصله این مقاله خارج است. ما در بخش بالا برخی از آن‌ها را برای شما نام بردیم تا کمی با واژه‌های مورد استفاده در مقاله آشنایی پیدا کنید.

 

 

 

 

 

نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت‌ها و طرح‌های هادی و تفصیلی، کاربری زمین می‌گویند.در صورتی که فعالیتی مخالف با کاربری زمین در محل احداث شده انجام شود یکی از تخلفات ساختمانی صورت گرفته است.

انواع تخلفات ساختمانی کدامند؟

تخلفات ساختمانی انواع مختلفی دارد که در ادامه این مقاله به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:

  1. تخلف بنای فاقد پروانه در کمیسیون ماده ۱۰۰:

  • هرگونه ساخت وسازی که فاقد یک مجوز کتبی از سازمان شهرداری باشد بنای فاقد پروانه شمارده می‌شود. به همین علت در صورتی که صاحب ملک تمامی مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را انجام داده باشد اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و ساختمان خود را بنا کند در این حالت همچنان به آن ساختمان بنای فاقد پروانه می‌گویند.
  • اگر محل بنای ساخته شده فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در همان ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، با توجه به قانون ماده  ۱۰۰ و تبصره‌های آن در صورتی که بنا در محدوده و حریم شهر واقع شده باشد در صورت نداشتن سند همچنان شامل این ماده می‌شود.

  1. تخلفات ساختمانی – تخلف عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰:

  • در تخلفات ساختمانی بحث عدم احداث پارکینگ امر بسیار مهمی شمرده می‌شود.
  • با توجه به افزایش خودروها و سد معبر فضای شهری تخلف عدم احداث پارکینگ تخلفی مهم درنظر گرفته می‌شود. عدم احداث پارکینگ به زیبایی فضای شهری نیز آسیب می‌زند.
  • تخلف عدم احداث پارکینگ به همسایگان نیز آسیب می‌زند و موجب پر شدن فضای کوچه و سختی تردد و عبور و مرور می‌شود.
  • در صورتی که شما ساختمانی را بنا کنید که پارکینگی برای واحدهای ساختمان در نظر نگیرید یا پارکینگ ساختمان غیر قابل استفاده باشد و امکانی برای اصلاح آن پارکینگ به پارکینگ مورد استفاده وجود نداشته باشد کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند با توجه به موقعیتی که ملک شما دارد و همچنین نوع استفاده از فضای پارکینگ رای اخذ جریمه از مالک را صادر کند و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما لحاظ شود.
  • ولی در صورتی که امکان تبدیل مکان پارکینگ به فضای قابل استفاده از پارکینگ تبدیل شود کمیسیون ماده ۱۰۰ حق اخذ جریمه را ندارد. به همین دلیل شما از تخلف عدم احداث پارکینگ مبرا می‌شوید.

  1. تخلف احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰:

  • دقت داشته باشید در شهرهایی که یک نقشه جامع برای شهر تهیه و تنطیم شده باشد، شهرداری‌ها موظف هستند در پروانه ساختمانی نوع استفاده از بنا را قید کرده و در صورتی که بر خلاف نوع کاربری درج شده در پروانه ساختمانی در منطقه مدکور ساختمانی با نوع کاربری متفاوتی بنا شود شهرداری به کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد تخلف ساختمانی را بیان کند و در صورتی که احراز شود حداکثر ۲ ماه مهلت به مستاجر یا مالک داده می‌شود تا ملک را تخیله کند و تصمیمات لازم را اتخاذ کند.

 

 

 

موضوع کاربری زمین یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن است. به این معنی که اگر قرار باشد کاربری زمینی تغییر کند، در صورتی که این کار بدون اخذ مجوزهای لازم انجام شود، این کار جزو تخلفات ساختمانی محسوب شده و قطعاً با برخورد سخت قانونی مواجه خواهد شد.

 

  1. عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

  • در رابطه با عدم استحکام یک بنا از منظر فنی، کمیسیون ماده ۱۰۰ یک مدت خاص را تعیین می‌کند تا اقدام به رفع نقص انجام شود.
  • اگر بنا به لحاظ فنی امکان محکم سازی و مقاوم سازی را نداشته باشد یا مالک آن ساختمان اقدامات لازم در رابطه با این موضوع را به عمل نیاورد کمیسیون ماده ۱۰۰ رای به قلع  و قمع بنا صادر می‌کند و موظف هستند آن را اجرا کنند.

 

 

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

  • چنان چه مهندسین ناظر گزارشی که شهرداری در خصوص عدم استحکام بنا صادر کرده است را قبول نداشته باشند مراتب به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع شده و اقدامات لازم انجام می‌شود.

  1. تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت اصول فنی

  • زمانی که تخلفات ساختمانی با عنوان تجاوز به معابر شهری بیان می‌شود، مالک موظف است در هنگام نوسازی بنا با توجه به پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، موارد اصلاحی را رعایت کرده و در صورتی که برخلاف پروانه ساختمانی یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد صورت بگیرد، شهرداری در چنین مواردی موظف است مانع از  ادامه عملیات ساختمانی شده و پرونده آن ملک را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.

  1. تخلف تراکم ساختمانی

  • تخلف تراکم اضافی ساختمان که معمولاً با نام و عنوان تخلف از اصول شهرسازی یا گاهی با عنوان تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی عنوان می‌شود، قابل رسیدگی است.
  • شهرداری‌ها موظف هستند پس از اخذ جریمه برابر تبصره ۴ قانون، گواهی پایان ساخت ملک بنا شده را صادر کنند. در مواردی  که شهرداری حکم صادر شده در رابطه با جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت‌های اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می‌شده است.
  • اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه تنها تا هنگامی صدق می‌کند که آن بنا پا برجا باشد و در صورت تخریب ساختمان و تجدید بنا استناد به رأی صادر شده برای استفاده از تراکم مازاد در ساختن مجدد بنا به هیچ عنوان قابل قبول نیست.

 

 

 

 

 

یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شامل ساخت بناهایی که فاقد پروانه هستند، است. از نظر ساکنین در ساختمان یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی عدم احداث پارکینگ است.

مرجع قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی کیست؟

  • دقت داشته باشید هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود.
  • در این هنگام پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کنند که فقط به مدت ۱۰ روزمهلت دارد توضیحاتی که به صورت کتبی ثبت شده است را ارسال کند.
  • پس از گذشت مدت زمان تعیین شده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در عرض مدت زمان ۱ ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد را اتخاذ کند.

 

 

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

  • در برخی موراد پیش می‌آید که شهرداری مانع از ادامه فعالیت ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، دراین صورت مالک یا سازنده مکلف است حداکثر در طی یک هفته از تاریخ ذکر شده یا همان زمان جلوگیری از ساخت بنا ، موضوع را در کمیسیون ذکر شده مطرح کرده باشد، در صورتی که این امر انجام نشود کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی خواهد کرد.
  • چنان چه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنای ساخته شده باشد، مدت زمان محدودی که نباید بیشتر از دو ماه باشد جهت اقدامات لازم تعیین می‌شود.
  • سازمان شهرداری مکلف است در اسرع وقت تصمیم اتخاذ شده را به مالک بنا ابلاغ کند.
  • در صورتی که مالک بنا در مدت زمان تعیین شده اقدام به قلع بنا نکند سازمان شهرداری باید قانوناً و رسماً خود اقدام به قلع بنا کرده و هزینه آن را طبق ضوابط و مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک بنا دریافت خواهد کرد.

 

 

 

هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.

 

نتیجه گیری:

در مقاله بالا موضوعاتی پیرامون تخلفات ساختمانی بیان شد. برخی از تخلفات رایج در ساخت بنا نیز مورد بررسی قرار گرفت. به عنوان مثال در این بخش عنوان برخی تخلفات رایج ساختمانی را برای شما قید می‌کنیم:

  1. تخلف تراکم ساختمانی
  2. تخلفات عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰
  3. احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰
  4. عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

در هنگام رسیدگی به این تخلفات یک تیم مرکب باید ساخته شود تا نظر و تصمیم نهایی برای اجرای حکم را اعلام کند و شهرداری آن را ابلاغ و اجرا کنند. در واقع هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.

+ نوشته شده در سه شنبه دهم تیر ۱۳۹۹ ساعت 23:14 توسط م. صادقي  | 

ضوابط ساخت و ساز

 

 گردش کار و صدور انواع پروانه چگونه است؟
 

  • پروانه ساختماني: مجوز قانوني اي كه از طرف شهرداري براي هرگونه ساخت و ساز براي صاحبان املاك صادر مي گردد.
  • تخريب و بازسازي : پروانه اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي گردد.
  • اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)
  • تبديل : مجوزي كه براي تبديل يك واحد مسكوني به دو واحد، تبديل واحد مسكوني به اداري و يا تبديل قسمتي از مسكوني به واحد تجاري و … صادر مي گردد.
  • تغييرات – تعميرات: پروانه اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.
  • تمديد پروانه: در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
  • تغيير نقشه : در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه هاي معتبر، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.
  • ابطال پروانه : در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.
  • تعويض مهندس ناظر يا مجري: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي گردد.

ضوابط ساخت و ساز

محل استقرار ساختمان در زمین

محل استقرار ساختمان در شرایط متعارف باید در قسمت شمالی زمین باشد، در موارد استثنایی مانند وجود درختان قطور و یا شرقی و غربی بودن زمین و نظایر آن موضوع با توجه به وضعیت استقرار ساختمان های مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می گردد.

 

ضوابط ساخت و ساز:
نحوه احداث بنا در شرق،غرب و یا جنوب ملک:
چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار 100 درصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا نماید، می تواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی، شرقی یا غربی و به صورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید، مشروط بر اینکه:
1.فضای حیاط باقیمانده کمتر از 40 درصد کل زمین نباشد.
2.ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست انداز بام به هیچ وجه از 3/5 متر تجاوز ننماید (ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از 2/70 نباشد).
3.چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد.
4.از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و غیره که قانون شهرداری صریحا ذکر نموده است، ممنوع می باشد

ضوابط ساخت و ساز:
نحوه اقدام در خصوص باقیمانده املاک واقع در طرح های اجرایی شهرداری
چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح های اجرایی شهرداری که به اداره کل املاک ابلاغ گردیده، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه 60 درصد زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی، مناسب نمی باشد، لذا برای اینگونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را در قبال تسهیلات طبق ضوابط شهرداری واگذار می نماید، در صورتی که از 70 مترمربع بیشتر نباشد، با توجه به موقعیت ملک از جهت وضعیت ساختمانی و بناهای مجاور و ابعاد موجود زمین و موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60 درصد تا 100 درصد پروانه ساختمانی صادر می گردد.

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع
ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین های کمتر از یکصد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین های یک منطقه اکثرا به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد،ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک ها بلامانع می باشد.
ضمن تاکید بر اجرای مفاد بند 1 صورت جلسه 287 شورای هماهنگی به اطلاع می رساند:
در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن ها به زیبایی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یکصد مترمربع (باقیمانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی) ممنوع اعلام می گردد.
 

در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده هایی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است.

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی برخوردارند با رعایت 60 درصد طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می باشد و پیش آمدگی بیش از 60 درصد طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول 60 درصد مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است.
 

ماده 100 قانون شهرداري ها چه میگوید؟
مالكين اراضي واملاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك ارا ضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.
شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني ساختمان هاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه، به وسيله مامورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد.


تبصره ها

تبصره یک:
در موارد مذكور كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي، قلع تاسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد، به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيون هايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزيركشور و يكي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي انجمن شهر به انتخاب انجمن شهر مطرح مي شود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذي‌نفع اعلام مي نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد، پس از انقضاء مدت مذكور، كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق راي براي اداي توضيح شركت مي كند، ظرف مدت يك ماه تصميمات مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند، در مواردي كه شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي كند، مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري، موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد درغير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذي‌نفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد. در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد، مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعيين مي نمايد. شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند، هرگاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد، شهرداري راساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آيين نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد نمود.
 

درمورد اضافه بناي زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني، كميسيون مي تواند درصورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت قوانين و آيين نامه ها ملك از نظر مكاني (در بر خيابان هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن بست) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع استفاده از نظر مصالح مصرفي باشد، تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايند (جريمه نبايد از حداقل يك دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هرمترمربع بناي اضافي بيشتر باشد). در صورتي كه ذي‌نفع از پرداخت جريمه خودداري نمود، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد. كميسيون دراين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.
 

در مورد اضافه بناي زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمان واقع در حوزه استفاده از اراضي تجارتي، صنعتي و اداري كميسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني (در بر خيابان هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن بست) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد (جريمه نبايد حداقل از 2 برابر كمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي ايجاد شده بيشتر باشد). در صورتي كه ذي‌نفع از پرداخت جريمه خودداري نمود، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد کمیسیون در اين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره چهار:
در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه، درصورتي كه اصول فني و بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد كميسيون مي تواند با صدور راي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز، يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، درصورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلي داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيشتر است، از ذي‌نفع، بلا مانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام نمايد، اضافه بناي زائد برتراكم مجاز براساس مفاد تبصره هاي 2و3 عمل خواهد شد.

تبصره پنج:

درمورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن، كميسيون مي تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ راي به اخذ جريمه اي كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر مترمربع فضاي از بين رفته پاركينگ باشد صادر نمايد (مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش، 25 متر مربع ميباشد). شهرداري مكلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي باشد.

تبصره شش:

درمورد تجاوز به معابر شهر، مالكين موظف هستند درهنگام نوسازي براساس پروانه ساختمان و طرح هاي مصوب، رعايت برهاي اصلاحي را بنمايند، در صورتي كه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه، تجاوزي در اين مورد انجام گيرد، شهرداري مكلف است از ادامه عمليات، جلوگيري و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد، در ساير موارد تخلف، مانند عدم استحكام بنا، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان، رسيدگي به موضوع در صلاحيت كميسيون هاي ماده 100 است.

مهندسان ناظر ساختماني مكلفند، نسبت به عمليات اجرايي ساختماني، كه به مسئوليت آن ها احداث مي گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن، مستمراً نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات فني را گواهي نمايند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهي نمايد و يا تخلف را به موقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي به طرح در كميسيون مندرج در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري و صدور راي بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد، شهرداري مكلف است مراتب را به نظام مهندسي و كنترل ساختمان منعكس نمايد. شوراي انتظامي نظام مذكور موظف است، مهندس ناظر را درصورت ثبوت تقصيره برابر قانون نظام معماري و ساختماني، حسب مورد با توجه به اهيمت موضوع، به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و درصورتي كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور راي تخريب به وسيله كميسيون ماده 100 گردد، به حداكثر مجازات محكوم كند مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام مهندسي و كنترل ساختمان در پروانه اشتغال درج و دريكي از جرايد كثيرالانتشار اعلام مي-گردد. شهرداري مكلف است تا صدور راي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به كميسيون ماده 100 به مدت حداكثر 6ماه از اخذ گواهي امضاء مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري نمايد. ماموران شهرداري نيز مكلفند در مورد ساختمان ها نظارت نمايند وهرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نكنند و يا درمورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه، مرتكب تقصيري شوند، طبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي شود و درصورتي كه عمل ارتكابي مهندسان ناظر و ماموران شهرداري واجد جنبه جزايي هم باشد، از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود.

در مواردي كه شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختماني است و دستور شهرداري اجرا نشود، مي تواند با استفاده از ماموران اجراييات خود و درصورت لزوم ماموران انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام نمايد.

دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معامله قطعي در مورد ساختمان ها، گواهي پايان ساختمان و درمورد ساختمان هاي ناتمام گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را درسند قيد نمايند. درمورد ساختمان هايي كه قبل از تصويب قانون 6 تبصره الحاقي به ماده 100 قانون شهرداري ها معامله انجام گرفته و از يد مالك اوليه خارج شده باشد، در صورتي كه مورد معامله كل پلاك را شامل نگردد، گواهي عدم خلاف يا برگ پايان ساختماني الزامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلا مانع مي باشد. در مورد ساختمان هايي كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده، در صورتي كه اضافه بنا جديدي حادث نگرديده باشد و مدارك و اسناد نشان دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلامانع مي باشد

تبصره نه:

ساختمان هايي كه پروانه ساختمان آن ها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري معاف مي باشند.

تبصره ده:

درمورد آراء صادره از كميسيون ماده 100 قانون شهرداري، هرگاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ راي ظرف مدت 10 روز نسبت به آن راي اعتراض نمايد، مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده 100 خواهد بود كه اعضاي آن غيراز افرادي باشند كه درصدور راي قبلي شركت داشته اند، راي اين كميسيون قطعي است.

تبصره یازده:
آيين نامه ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست. واين ارزش معاملاتي سالي يك بار قابل تجديد نظر خواهد بود.

+ نوشته شده در سه شنبه دهم تیر ۱۳۹۹ ساعت 23:10 توسط م. صادقي  | 

ماه مبارك رمضان


+ نوشته شده در سه شنبه نهم اردیبهشت ۱۳۹۹ ساعت 21:52 توسط م. صادقي  | 

سرقفلي به زبان ساده با مثال ساده

 

سرقفلی به زبان ساده با مثال

سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

به گزارش ایسنا، بنابر اعلام بنیاد حقوقی بین‌المللی سنا، یک فرد، برای اجاره مغازه‌ای که یک میلیارد تومان ارزش دارد، ماهیانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند در حالی که اگر همان فرد ۹۰۰ میلیون تومان از بابت سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجره استفاده کند در شق دوم مستاجر حق سرقفلی دارد.

خرید مغازه سرقفلی

خرید مغازه سرقفلی ترتیبات و تشریفات خاص خود را دارد اگر سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، خریدار می‌بایست قبل از اقدام به خرید از رضایت مالک به انتقال سرقفلی اطمینان حاصل کند در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک مجبور به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود برای خرید مغازه سرقفلی حتما از مشاور و وکیل سرقفلی متخصص این حوزه استفاده شود.

انواع سرقفلی

در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی  قابل بررسی می‌باشد.

۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه

این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.

 ۲-سرقفلی واقعی

سرقفلی که از آن تحت عنوان سرقفلی واقعی یاد می‌شود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است.

۱-۲سرقفلی واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.

۲-۲سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

این نوع سرقفلی اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است که متاسفانه اشتباه در این حوزه و مقایسه این نوع سرقفلی با سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باعث ضرر های جبران ناپذیری برای کسبه و بازاریان می‌شود.

موارد تخلیه مغازه سرقفلی

مواردی که در این مبحث برای تخلیه مغازه‌های سرقفلی ارائه می‌شود مخصوص سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه و تجارت است با توجه به محدودیت موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مغازه‌های سرقفلی مشمول قانون ۱۳۵۶ در ۷ مورد قابل تخلیه است.

تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی

مالک در سه مورد می‌تواند صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند.

۱-تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.

۲-تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار

مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

۳-تخلیه به جهت نیاز به سکونت

صورتی که محل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه می باشد.

تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار سرقفلی مغازه او کاملا ساقط می‌شود فقط در یک مورد در صورتی که مستاجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف نماید، نصف سرقفلی او ساقط می‌شود مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی خود به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می‌تواند مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی برابر نظر کارشناس تخلیه نماید در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

در سه مورد مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی مغازه خود را از دست صاحب سرقفلی بگیرد به عبارت دیگر مالک در سه مورد زیر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مغازه را دارد.

۱- در صورت کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک

در صورتی که صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک حق درخواست تخلیه دارد و در این صورت بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر خواهد شد مستاجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد.

در صورتی که هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد.

 در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.

۲-تخلیه به جهت ترتیب تفریط

تعدی و تفریط به زبان ساده عبارت است از برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل سرقفلی اقدام نماید. به عنوان مثال مستاجر برابر عرف مکلف به برف‌روبی مغازه می‌باشد در صورتی که از عدم برف‌روبی مغازه زیانی متوجه مغازه شود مرتکب تخلف شده است. در صورتی که مستاجر اقدام به تاسیس و ایجاد بالکن در مغازه نماید مرتکب تعدی شده است. مصادیق تعدی و تفریط در رویه دادگاه‌ها متفاوت و مختلف است اما با توجه به اینکه  مجازات تعدی و تفریط بسیار شدید و موجب سقوط کل سرقفلی مستاجر می‌شود اکیدا توصیه می‌شود قبل از هر نوع اقدامی نسبت به محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی متخصص و صلاحیت دار مشورت شود

۳- عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها

از جمله مواردی که مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی مغازه، سرقفلی را تخلیه نماید تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها است از این رو پیشنهاد می‌شود مستاجران و صاحبان سرقفلی در پرداخت اجاره بها وسواس به خرج داده و به شدت پرداخت به موقع اجاره بها را  جدی بگیرند.

تعمیرات مغازه سرقفلی

تعمیرات مغازه سرقفلی از جمله مواردی است که سوالات بسیار زیادی از طرف صاحبان سرقفلی و مستاجران در این مورد مطرح می شود از جمله صاحبان سرقفلی سوال می کنند تعمیرات سطحی محل سرقفلی تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف مغازه یا دیوار مغازه نیاز به رضایت مالک دارد یا خیر پاسخ منفی است چنین اقداماتی نیاز به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی قانونا به عهده مستاجر است و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک این چنین تعمیراتی جزیی و برای استفاده بهینه از محل کسب بوده و نیازی به رضایت مالک ندارد اما برای برطرف شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه می‌شود قبل از اقدام به تعمیرات سطحی یا تعویض درب یا دکور مغازه وضعیت فعلی مغازه را از طریق تامین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط تا در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه از بابت تهدید نماید دلیل محکمی مبنی بر اقدامات انجام شده و وضعیت قبلی مغازه موجود باشد.

توقیف مغازه سرقفلی

سرمایه بسیاری از بازاریان و کسبه سرقفلی مغازه آنها می باشد معمولاً وقتی کاسب و سرقفلی داری بدهکار می شود اولین سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرقفلی مغازه بدهکار از بابت وصول بدهی قابل توقیف است پاسخ مثبت است اما با توجه به تقسیم بندی ذکر شده صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.

برچسب‌ها: پاساژ نور, سرقفلي چيست, سرقفلي, حقوق مستاجران
+ نوشته شده در سه شنبه نهم اردیبهشت ۱۳۹۹ ساعت 21:27 توسط م. صادقي  | 

سرقفلي چيست ؟

سرقفلی چیست؟
مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟
در سرقفلی، مالک چگونه می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد؟
انواع سرقفلی
ویژگی‌های سرقفلی
روش‌های انتقال سرقفلی
هنگام فروش سرقفلی باید به چه نکاتی توجه کرد؟
نحوه محاسبه سرقفلی چگونه است؟
آیا در صورت خرید سرقفلی مغازه، باید اجاره نامه هم تنظیم شود؟

در قانون قدیمی، سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه یا تجارت چنین تعریف شده است: «حقی که قانون‌گذار برای مستأجران اماکن تجاری در نظر می‌گیرد تا از آن‌ها حمایت کند».

نکته قابل توجه این است که این حق تنها مخصوص املاک تجاری است و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود. هنگام بستن قرارداد، مستأجر مبلغی را با عنوان سرقفلی مغازه به مالک پرداخت می‌کند که به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود.

در سرقفلی، مالک بعد از تمام شدن قرارداد اجاره مستأجر، نمی‌تواند از او بخواهد مغازه تجاری را تخلیه کند، بلکه قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می‌شود. طبق قانون سرقفلی، مستأجر تا هر وقت که دلش بخواهد می‌تواند در مغازه بماند. در صورتی که مالک ملک بخواهد به قرارداد خاتمه دهد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد. در واقع مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت، ارزش، اعتبار و شهرتی است که مستأجر در آن محل به دست آورده است.

به عنوان مثال تصور کنید مغازه متروکه‌ای را اجاره کرده‌اید و کسب و کاری را در آنجا راه‌اندازی کرده‌اید. بعد از تلاش‌های زیاد، کسب و کارتان رونق گرفته است و مشتریان زیادی جمع کرده‌اید. اگر بعد از چنین حالتی و بعد از اتمام قرارداد اجاره، مالک از شما بخواهد مغازه را تخلیه کنید، در واقع قصد دارد از شهرت و اعتباری که جمع کرده‌اید به صورت رایگان و به نفع خودش استفاده کند. در چنین حالتی شما مجبور هستید مغازه را تخلیه کنید و به مغازه دیگری بروید و باز روز از نو و روزی از نو!

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موارد مختلفی از جمله موقعیت محل ملک و کیفیت و تجهیزات مورد اجاره تعیین می‌شود. مبلغ سرقفلی را مالک تعیین می‌کند.

در سرقفلی، مالک چگونه می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد؟

به سه دلیل زیر مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند:

در صورتی که مالک، قصد تخریب یا بازسازی ملک را داشته باشد.
در صورتی که مالک بخواهد خودش یا اطرافیان نزدیکش از ملک استفاده کنند.
در صورتی که مالک بخواهد در مغازه‌اش کسب و کاری راه‌اندازی کند.

انواع سرقفلی

امروزه دو نوع سرقفلی در میان بازاریان رواج دارد:

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه

سرقفلی واقعی

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه مربوط به قرارداد‌های اجاره قدیمی یعنی اجاره‌های قبل از سال ۱۳۷۶ است. این نوع سرقفلی در واقع حقوق قانونی مستأجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

سرقفلی واقعی

در سرقفلی واقعی، مالک مغازه بدون واگذار کردن ملکش، حق کسب و کار در ملک یا همان سرقفلی ملک را برای مدت نامحدود با شرایط خاص و اجاره ماهیانه به فردی واگذار می‌کند. در این صورت مالک سرقفلی، بدون اینکه در اعیان یا زمین مغازه مالکیتی داشته باشد، می‌تواند از مغازه و کسب و کار در آنجا استفاده کند.

ویژگی‌های سرقفلی

حق سرقفلی دارای ویژگی‌های زیر است:

حق سرقفلی قابل معامله، رهن و توارث است.
حق سرقفلی پایدار نیست و قابل تغییر است.
در سرقفلی اجبار قانونی وجود ندارد و سرقفلی بر اساس توافق طرفین است.
برای اینکه بتوانید سرقفلی را انتقال دهید باید اجازه مالک را داشته باشید. در صورتی که اجازه مالک را به دست آوردید، سرقفلی را می‌توانید با سند عادی منتقل کنید.
در حق سرقفلی، مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر و مالیات بر اجاره بر عهده مالک است.

سرقفلی را می‌توان به سه روش اختیاری، قهری و قضایی منتقل کرد.

۱. انتقال اختیاری سرقفلی

به این معنا که سرقفلی با رضایت مالک به شخص دیگری منتقل می‌شود. انتقال سرقفلی می‌تواند با سند عادی یا سند رسمی انجام شود.

۲. انتقال قهری سرقفلی

در انتقال قهری، مالک فوت کرده است حقوق کسب و پیشه یا همان حقوق حاصل از اجاره به ورثه منتقل شده است.

۳. انتقال قضایی سرقفلی

در انتقال قضایی، مقام قضایی حکم انتقال سرقفلی را می‌دهند.

هنگام فروش سرقفلی باید به چه نکاتی توجه کرد؟

برای فروش سرقفلی باید موارد زیر را رعایت کنید:

اگر قصد فروش یا واگذاری سرقفلی که خریداری کرده‌اید را دارید، باید اول از همه این موضوع را با اظهارنامه به اطلاع مالک برسانید.
اگر مالک موافق انتقال ملک نیست، مالک سرقفلی یا همان مستأجر باید به دادگاه برود و با گرفتن مجوز انتقال به صورت قانونی، نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند.
مالک سرقفلی قبل از انتقال سرقفلی، باید بداند آیا مدت زمان اجاره‌اش منقضی شده است یا خیر؟ اگر مدت زمان اجاره به پایان رسیده بود، باید از طریق مراجع قضایی دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را علیه مالک مطرح کند و سپس انتقال ملک را انجام دهد.

نحوه محاسبه سرقفلی چگونه است؟

سرقفلی را دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌کند:

موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستأجر لحاظ شده است.
طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
وضع محل اجاره از نظر بنا
مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و...)
نوع کسب و کار مستأجر

آیا در صورت خرید سرقفلی مغازه، باید اجاره نامه هم تنظیم شود؟

بله با خرید سرقفلی حتما باید اجاره نامه تنظیم شود و مدت اجاره نامه می‌تواند به دلخواه و با توافق طرفین معین شود. اگر ملک تجاری به شخص دیگری فروخته شود، قرارداد اجاره نامه همچنان معتبر است.

کلام آخر

هنگام عقد قرارداد سرقفلی حتما باید اجاره نامه تنظیم کنید. هنگام فسخ قرارداد، حق سرقفلی به قیمت روز محاسبه شده و این مبلغ توسط مالک به دارنده حق سرقفلی که همان مستأجر است پرداخت می‌شود. به نظر شما هنگام انتقال سرقفلی باید به چه نکات دیگری توجه کنیم؟ می‌توانید در بخش "نظرات و پرسش‌ها" از تجربیات خود هنگام خرید سرقفلی بنویسید.

منبع: ستاره

برچسب‌ها: پاساژ نور, سرقفلي چيست, سرقفلي, حقوق مستاجران
+ نوشته شده در سه شنبه نهم اردیبهشت ۱۳۹۹ ساعت 21:22 توسط م. صادقي  | 

نمايش تعداد بازديد




+ نوشته شده در یکشنبه بیست و چهارم آذر ۱۳۹۲ ساعت 19:23 توسط م. صادقي  | 

تماس با مدير وبلاگ

 

تلفن :   09351026507بصورت پيامك در خدمت هستم 

پيامك : از طريق پيامك به شماره فوق نظرات ، پيشنهادات و انتقادات شما را گوش خواهم داد

 

ادامه نوشته
برچسب‌ها: تماس با ما
+ نوشته شده در پنجشنبه بیست و یکم آذر ۱۳۹۲ ساعت 23:12 توسط م. صادقي  | 

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

فصل اول‌: کلیات‌

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌.
2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.
3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.
4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود.
5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.
در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.
6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد.
فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌


ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.

ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند.
تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوم‌: در تنظیم اجاره‌نامه‌


ماده 7 ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان‌مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود.
تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است‌.
   
ماده 8 ـ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین خواهد کرد.
   
ماده 9 ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر بایدطبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم‌، اجاره‌نامه تنظیم کنند.
هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نمایندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک‌سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادرمی‌کند و این حکم قطعی است‌.
   
ماده 10 ـ مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این‌اختیار به او داده شده باشد.
هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.
در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریک از مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده‌قانونی او بنمایند. و
   
ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح بنماید:
    1 ـ شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص‌.
    2 ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند.
    3 ـ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت‌.
    4 ـ مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد.
    5 ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح‌.
    6 ـ مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه داردیا خیر.
    7 ـ تعهد مستاجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌المسمی‌.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره


ماده 12 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:
    1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی‌)
    2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
    3 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.
    4 ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.
    5 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.
   
ماده 13 ـ هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌.
   
ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
    1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
    2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
    3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.
    4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
    5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.
    6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
    7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.
    8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.
    9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند.
در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفا استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.
تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.
تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
   
ماده 15 ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌:
    1 ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
    2 ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت‌.
    3 ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه نماید.
    در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
   
ماده 16 ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است‌.
تبصره ـ در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده 17 ـ در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

فصل پنجم‌: حق کسب یا پیشه یا تجارت‌

 

 


ماده 18 ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب کمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.
   
ماده 19 ـ در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود

 

 

فصل ششم‌: تعمیرات‌


ماده 20 ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل‌بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت‌مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات‌جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد یا مستاجر خواهد بود.
   
ماده 21 ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستاجر راجع به‌تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی موردحکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهدمستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه‌درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت‌دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
   
ماده 22 ـ هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری‌شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای‌انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت‌بنا برای مدت مذکور بدهد. در هرحال مستاجر مسوول خسارتی ‌است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج‌از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحکم دادگاه قطعی است‌.
   
ماده 23 ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به‌دعوی تعمیرات نیست‌.
هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم‌مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه‌به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.
   
ماده 24 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یاتهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم‌نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون‌رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده‌عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر می‌تواند ظرف ده‌ روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان‌دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است‌.
تبصره 1 ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهی مزبور باشد و مستاجر می‌تواند براساس قبوض‌سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسرنماید.
تبصره 2 ـ تعمیرات تاسیسات و قسمتهای مشترک‌آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
   
ماده 25 ـ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یابخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک‌ گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به‌دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه‌کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یاژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به‌معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است‌.
   
ماده 26 ـ رسیدگی به‌کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصرا دردادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود حکم دادگاه در هرصورت‌حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردی که‌خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای‌استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است‌.
تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین‌اجاره‌بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی‌است‌.
   
ماده 27 ـ در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن‌صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای‌تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی‌مقامات صلاحیتدارتاسیس‌شده‌درتعطیلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره 1 ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ‌تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره 2 ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر می‌شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.
   
ماده 28 ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت‌حق کسب یا پیشه  یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف‌یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننمایدحکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهای مذکر در ماده فوق نسبت به احکامی که درزمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می‌شود.
   
ماده 29 ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای رابه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل‌نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.
طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کارشناسان به‌موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است‌.
در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق‌مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.
   
ماده 30 ـ کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
  
ماده 31 ـ این قانون در نقاطی اجرا می‌شود که تاکنون قانون ‌روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.
   
ماده 32 ـ از تاریخ اجرای این قانون‌، قانون روابط مالک ومستاجر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر بااین قانون است لغو می‌شود.
   
قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب  مجلس سنا در جلسه فوِق العاده روز چهارشنبه‌22/4/1356، در جلسه فوِق العاده روز یکشنبه دوم مرداد ماه 1356به تصویب مجلس شورای ملی رسید.

 

برچسب‌ها: قوانين موجر و مستاجر 1356
+ نوشته شده در شنبه شانزدهم آذر ۱۳۹۲ ساعت 14:57 توسط م. صادقي  | 

قوانين مالكين و مستاجرين

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

فصل اول – روابط موجر و مستاجر


ماده 1- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
ماده 2- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماد 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده 4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
ماده 5- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.
 

فصل دوم – سر قفلی
 

ماده 6- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده 10- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماه 12- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/5/1376 به تایید شورای نگهبان رسیده است.


رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری

--------------------------------------------

آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر

شماره 69145/ت 19845ه 17/3/1378

وزارت مسکن وشهرسازی -وزارت دادگستری
هیات وزیران درجلسه مورخ 19/2/1378بنابه پیشنهادشماره 05/110/932مورخ 28/2/1377وزارتخانه های مسکن وشهرسازی ودادگستری وبه استنادماده (12)قانون روابط موجرومستاجر-مصوب 26/5/1376- آیین نامه اجرایی قانون یادشده رابه شرح زیرتصویب نمود:

ماده 1-منظور ازواژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجرو مستاجرمصوب 26/5/1376-می باشد.
ماده 2-موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد:
1-روابط استیجاری قبل از اجرای قانون .
2-روابط ناشی ازانتقال حقوقی قانونی مستاجرجدید بااجراه موجر در صورتیکه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
3-روابط ناشی ازصلح منافع یا هرعنوان دیگرونیزتصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجربه عنوان اجاره .
4-مواردتخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد
5-در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره -رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجراشدن قانون به اجاره واگذارشده یا می شودیا پس ازتاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداداجاره تمدیدمی گردد،مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهد بود.
ماده 3-رسیدگی به درخواست تخلیه درموردسندعادی موضوع ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهدآمد.
ماده 4-رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجرحسب موردمبادرت به صدور دستورتخلیه خواهد نمود.
ماده 5-ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجردرمحل عین مستاجره وبه موجردرمحل مندرج درقرارداد صورت می گیرد،مگراینکه طرفین ترتیب دیگری رامقررنموده باشند.
ماده 6- اجرای دستورتخلیه صادره توسط مقام قضایی نیازبه صدور اجراییه نداردوتوسط مامور،ابلاغ و اجرامی گردد.مامور مکلف است آن را ظرف (24)ساعت به شخص مستاجرابلاغ ودرنسخه ثانی رسیددریافت کند و درصورت امتناع مستاجرازدادن رسید،مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3)روزنسبت به اجرای مفاددستوراقدام نماید.
ماده 7-چنانچه مستاجردرمحل حضورنداشته باشد،مفاددستورتخلیه به یکی ازبستگان یاخادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییزاهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود.
ماده 8-هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل درمحل حضورنداشته باشندیااز دادن رسیدامتناع ورزند، مامور مراتب رادراعلامیه ای قید و به محل الصاق می نماید.
تبصره -در اعلامیه مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهدشدکه چنانچه ظرف (3)روز مستاجراقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ماموراجرا انجام می پذیرد.
ماده 9-درمورداسنادرسمی اجاره ، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورداجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهدآمد.
ماده 10-درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیرخواهدبود:
الف -نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم مقام وی ،
ب-نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قایم مقام قانونی وی ،
پ-مشخصات عین مستاجره ،
ت-مشخصات و تاریخ سند اجاره .
تبصره 1-تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.
تبصره 2-درصورت فوت موجریا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر ، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر،نماینده قانونی آنها، قایم مقام قانونی آنان می باشند.
ماده 11-سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده ،اوراق اجراییه را ظرف (24)ساعت در(3)نسخه با قیدتخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده 12-اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر(24)ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستورابلاغ و تخلیه به ماموراقدام نموده و مامورمکلف است ظرف (48)ساعت توراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6)ومواد(7)و(8)این آیین نامه عمل نماید
ماده 13-چنانچه در زمان اجرای دستورتخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت ،به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ،مستاجرقادر به تخلیه مورداجاره نباشدواستمهال نماید،مراتب درخواست وی توسط ماموراجرابه مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجربرای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند
ماده 14-دفاتراسنادرسمی علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به منظوراستفاده تجاری واگذار می شوند، تصریح کنندکه عقداجاره با سرقفلی یابدون سرقفلی واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز،طرفین مکلفندسنداجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده 15-اجرای مقررات ماده (7)قانون ،ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشدکه موجر هر ساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بهامی باشد.
ماده 16-مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره ،چنانچه حق انتقال به غیر او سلب نشده باشد،می تواندبااخذمبلغی به عنوان سرقفلی ،مورداجاره رابرای همان شغل وبارعایت سایرشرایط مندرج دراجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
ماده 17-در غیر از موارد مذکور در ماده (4)قانون ،چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد می تواندطبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کنداین امرمانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید دراین خصوص مستاجرمی تواندتامین حقوق خودراازدادگاه درخواست نموده ودادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده 18-درصورتی که دستور تخلیه مورداجاره صادرشود و مستاجر نسبت به اصالت قراردادمستند دستور ، شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خودرابه دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده ،شکایت مستاجررامدلل بداند،دراین صورت پس از اخذ تامین متناسب باضرروزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده 19-چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود ، موجرحق داردخسارتی راکه ازتوقیف اجرای دستورتخلیه به بوواردشده است برطبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده 20-چنانچه موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجردریافت کرده و درسنداجاره (عادی ویارسمی )درج شده باشدیاتوسط خودموجرعنوان شود،دراین صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استردادسند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی ویا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن برحسب مورد به دایره اجرای ثبت می باشد.
تبصره -در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی ) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود ، می تواند طبق ماده (5)قانون اقدام به احقاق حق خود نماید .


معاون اول رئیس جمهور-حسن حبیبی

---------------------------------

اصلاحيه آئين نامه اجرائي قانون روابط موجر و مستاجر

شماره 11445/ت 23002 هـ 24/3/1379

وزارت مسكن و شهرسازي ـ وزارت دادگستري
هيات وزيران در جلسه مورخ 18/3/1379 با توجه به نظر رييس محترم مجلس شوراي اسلامي (موضوع نامه شماره 2629هـ /ب مورخ 27/2/1379) تصويب نمود:
موارد (15)و(16) آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصويب نامه شماره 69145/ت 19845هـ مورخ 17/3/1378) به شرح زير اصلاح مي شود:
ماده (15) آيين نامه ياد شده حذف و ماده (16) به عنوان ماده (15) تغيير و به شرح زير اصلاح مي گردد و شماره مواد بعدي به همين ترتيب تغيير مي يابد .
ماده 15 ـ مستاجر اماكن تجاري در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد مي تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي كه منع قانوني وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد براي مشاغل ديگر با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد .
معاون اول رييس جمهور ـ حسن حبيبي
 

------------------------------------------------

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362

فصل اول - کلیات
ماده 1 - اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است .
ماده 2 - موارد زیر مشمول این قانون نمی باشد.
الف - تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی .
ب - خانه های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است .
فصل دوم - اجاره بها
ماده 3 - اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره - در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره ، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.
ماده 4 - مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم - در اجاره نامه
ماده 5 - دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
1 - اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص .
2 - نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3 - عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت .
4 - تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
5 - تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جز یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
6 - تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی .
7 - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه .
تبصره - موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
فصل چهارم - موارد فسخ
ماده 6 - در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
1 - در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی )
2 - در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3 - هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده 7 - هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده 8 - موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف - در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب - در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج - در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د - در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره 1 - در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است .
تبصره 2 - اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده 9 - در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره - شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
فصل پنجم - تعمیرات
ماده 10 - تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ماده 11 - رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.
ماده 12 - هر گاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.
تبصره - رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد 11 و 12 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است .
ماده 13 - اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده 14 - نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود 2 ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آیین نامه ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات دولت برسد اجاره بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره 1 - شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام قزوین ، کرج ، اردبیل ، دزفول ، آبادان ، نیشابور، بابل ، گرگان ، قم .
تبصره 2 - چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می گردد.
تبصره 3 - اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده می شود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.
ماده 15 - از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می شود تاریخ مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یک هزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی
 

----------------------------------------------

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر

ماده واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود ،در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آنکه مدت اجاره باتوافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند 0
قانون فوق مشتمل برماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب ودرتاریخ 21/8/1365 به تایید شورای نگهبان رسیده است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی

----------------------------------------------

قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362

ماده واحده - بند زیر به عنوان بند ج با دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 اضافه می گردد:
ج - محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است .
تبصره 1 - وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است .
تبصره 2 - استفاده از محلهای مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است . قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل الحاق یک بند و دو تبصره ) در جلسه روز یک شنبه بیست و چهارم بهمن ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 27/11/1372 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری

------------------------------------------

قانون الحاق دو تبصره به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13

 

ماده واحده - دو تبصره زیر به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی الحاق می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت دو سال از تاریخ 3/7/1369 از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل سکونت قبلی آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر مقامات استانهای جنگزده و تایید وزارتین کشور و کار و امور اجتماعی مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ هشتم مهر ماه یک هزار سیصد و شصت و نه بر اساس ضرورت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در اجرای اصل نود و چهارم قانون اساسی برای اجرا ابلاغ می گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی - مهدی کروبی
-------------------------------

قانون الحاق یک تبصره بعنوان تبصره یک به ماده 9قانون روابط موجرومستاجرمصوب 1362/2/13

ماده واحده -تبصره زیربعنوان تبصره 1به ماده 9قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362مجلس شورای اسلامی الحاق وتبصره ماده بعنوان تبصره 2قرارمیگیرد.
تبصره 1-درمواردیکه دادگاه صدورحکم تخلیه اماکن آموزشی رابعلت کمبودجای مناسب موجب عسروحرج تشخیص دهددادگاه مکلف است تارفع عسروحرج بمدت پنج سال ازصدورحکم خودداری کندواین قانون ازتاریخ تصویب لازم الاجراءاست .
قانون فوق مشتمل برماده واحده درجلسه روزپنجشنبه بیست وهشتم شهریورماه یکهزاروسیصدوشصت وچهارمجلس شورای اسلامی تصویب ودر تاریخ 31/6/1364به تاییدشورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی -اکبرهاشمی
 

---------------------------------------------------------

قانون اصلاح تبصره یک مصوب 1364/6/28 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 1362/2/13 مجلس شورای اسلامی

ماده واحده - تبصره یک مصوب 28/6/1364 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی بشرح زیر اصلاح میگردد:
تبصره 1- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان رابعلت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج تا مدت پنجسال از تاریخ 28/6/1364 از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند0
این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است 0
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روزپنجشنبه بیست وچهارم مهرماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج بتصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی
 

----------------------------------

قانون تمدید و اصلاح تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13

ماده واحده - تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی به شرح زیر تمدید و اصلاح می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت 2 سال از تاریخ 3/7/1371 از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم ، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی ، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل اصلاح دو تبصره ) در حلسه روز یکشنبه دهم آبان ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و یک مجلس شوری اسلامی تصویب و در تاریخ 20/8/1371 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری
-

----------------------------------------

قانون روابط موجر و مستأجر ـ مصوب ۲/۵/۱۳۵۶ 


فصل اول‌: كليات‌

ماده ۱ ـ هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يابه منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف‌متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نمايندة قانوني او به عنوان‌اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم‌از اينكه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يانشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است‌.
ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:
۱ ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني‌.
۲ ـ اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها وباغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد.
۳ ـ ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفاً به طورفصلي براي مدتي كه از ششماه تجاوز نكند اجاره داده مي‌شود.
۴ ـ كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها ودر شهركها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمين مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومي‌شود.
۵ ـ خانه‌هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص‌، اعم‌از حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان‌آنها قرار مي‌گيرد.
در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع‌قوانين و مقررات مخصوص بخود يا قرارداد في‌مابين مي‌باشد.
هرگاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات ياقرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كندبر حسب مورد از طرف دادستان يا رئيس دادگاه بخش مستقل به اواخطار مي‌شود كه ظرف يكماه محل را تخليه نمايد در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان‌يا مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود.
۶ ـ واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن‌

ماده ۳ ـ در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر يا عملي شده‌است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين‌قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين‌مي‌شود.
ماده ۴ ـ موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينة‌زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد،مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده‌مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين‌يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهدكرد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
ماده ۵ ـ موجر مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد.
در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تاروز صدور حكم‌، محكوم مي‌نمايد. دايره اجرا مكلف است‌خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به‌شرح فوق درخواست كند.
تبصره ـ مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين‌اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده ۶ ـ مستأجر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمي و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان‌اجرت‌المسمي آخر هرماه اجاري ظرف ده روز به موجر يا نماينده‌قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد اجاره‌بها را به‌ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتيكه ميزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك‌مشابه تشخيص مي‌دهد براي هرماه تا دهم ماه بعد به موجر يانمايند قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف‌سازمان ثبت تعيين مي‌شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره‌نامه‌رسمي است به دفترخانه تنظيم‌كننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادي‌بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت‌موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت‌دارد.
دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز بوسيله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت‌وجه توديع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نمايد.

فصل سوم‌: در تنظيم اجاره‌نامه‌

ماده ۷ ـ در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده‌مدت آن منقضي گشته طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه با تعيين‌اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هريك مي‌تواند براي‌تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‌بها را از تاريخ‌تقديم دادخواست تعيين مي‌كند، ولي اين امر مانع صدور حكم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقديم دادخواست وخسارت‌تأخير تأديه آن نخواهد بود.
تبصره ۱ ـ هرگاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستأجره‌شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم درموردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيزجاري است‌.
ماده ۸ ـ دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را طبق شرايط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتي كه قبلاً اجاره‌نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين‌قانون تعيين خواهد كرد.
ماده ۹ ـ در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستأجر بايدطبق ماده ۶ اين قانون و شرايط قبلي مال‌الاجاره را بپردازد و از تاريخ‌ابلاغ حكم قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر درحكم‌، اجاره‌نامه تنظيم كنند.
هرگاه در اين مدت اجاره‌نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي ازطرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمي ابلاغ و به طرفين اخطار مي‌كند كه در روز و ساعت معين‌براي امضاي اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضاي اجاره‌نامه نشود نمايندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت يك‌سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاريخ‌تعيين شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادرمي‌كند و اين حكم قطعي است‌.
ماده ۱۰ ـ مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزئاً يابه نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين‌اختيار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهدمالك مي‌تواند در صورت انقضاي مدت يا فسخ اجاره درخواست‌تنظيم اجاره‌نامه با هر يك از مستأجرين را بنمايد.
در صورتي كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته‌باشد هريك از مستأجرين نيز مي‌تواند در صورت فسخ و يا انقضاي‌مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره‌نامه را با مالك يا نماينده‌قانوني او بنمايند. و
ماده ۱۱ ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به‌موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه‌تصريح بنمايد:
۱ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور كامل ومشخص‌.
۲ ـ نشاني كامل مورد اجاره و قيد اينكه از لحاظ رابطه اجاره اين‌محل اقامتگاه قانوني مستأجر مي‌باشد مگر اينكه طرفين به ترتيب‌ديگري تراضي نموده باشند.
۳ ـ عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و درصورتي كه در تصرف مستأجر نيست تحويل آن در چه مدت و باچه شرايطي صورت خواهد گرفت‌.
۴ ـ مهلت مستأجر براي پرداخت اجاره‌بها منتهي ده روز از تاريخ‌سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اينكه طرفين به ترتيب ديگري‌زائد بر اين مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكوربايد در سند قيد گردد.
۵ ـ اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين‌نوع كسب و پيشه و تجارت و هرگاه به منظور ديگري باشد قيد آن به‌طور صريح‌.
۶ ـ مستأجر حق انتقال به غير را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه دارديا خير.
۷ ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاي مدت‌و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان‌اجرت‌المسمي‌.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأجره‌

ماده ۱۲ ـ در موارد زير مستأجر مي‌تواند صدور حكم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست كند:
۱ ـ در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيدشده منطبق نباشد. (با رعايت ماده ۴۱۵ قانون مدني‌)
۲ ـ اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأجره حادث شودكه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
۳ ـ در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌يابد.
۴ ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف كليه ورثه‌.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب‌شود.
ماده ۱۳ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره يا درمواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف‌است بوسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه‌براي تحويل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه وتخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتردادگاه تسليم كند.
از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي‌تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود. تا زماني كه‌مستأجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است‌.
ماده ۱۴ ـ در موارد زير موجر مي‌تواند حسب مورد صدورحكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن‌حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين‌حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.
۱ ـ در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غيردر اجاره‌نامه و يا موردي كه اجاره نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره راكلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً ازطريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جزاشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
۲ ـ در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و ياتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني ازقبيل وكالت يا نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه‌طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.
۳ ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اينكه خريداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي‌سكونت اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين‌صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال ملك براي تخليه‌مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره‌پذيرفته نمي‌شود.
۴ ـ در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس ازانقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يااشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد.
۶ ـ در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري‌كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.
۷ ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي‌شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل‌خود را تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
۸ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده‌باشد.
۹ ـ در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ اين قانون ازپرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه‌اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روزقسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدوراجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.
هرگاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده راتوديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخليه عين مستأجره را بنمايد.
هرگاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجرمي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه كند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه براجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجرپرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط يكبار مي‌تواند از اين ارفاِاستفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر دوبار ظرف يكسال در اثراخطار يا اظهارنامه مذكور در بند ۹ اين ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند باتقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجررا بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
تبصره ۲ ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب‌يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سكني خواهد بود.
تبصره ۳ ـ در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه‌قانوناً داير كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد. دادستان‌علاوه بر انجام وظايف قانوني خود به محض صدور كيفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
تبصره ۴ ـ در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل‌سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس ازانقضاي مدت اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد.
ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيزپس از انقضاي مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه ياتجارت از دادگاه جائز است‌:
۱ ـ تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اينكه‌پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريهامكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
۲ ـ تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه ياتجارت‌.
۳ ـ در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي‌سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر ياهمسر خود درخواست تخليه نمايد.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به‌پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
ماده ۱۶ ـ در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در مواردمذكور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالك حسب مورد تا ششماه ازتاريخ تخليه شروع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يكسال ازمحل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغي معادل يكسال اجاره‌بها يااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه‌ثابت شود تأخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده‌است‌.
تبصره ـ در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأجرين‌متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمتها را نيز نموده‌باشد مهلت فوق از تاريخ تخليه آخرين قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ ـ در تمام مواردي كه تخليه عين مستأجره در نتيجه اجراي‌حكم يا به ترتيب مقرر در ماده ۱۳ صورت مي‌گيرد بايد از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.

فصل پنجم‌: حق كسب يا پيشه يا تجارت‌

ماده ۱۸ ـ ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون وقوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آئين‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به‌تصويب كمسيونهاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد.
ماده ۱۹ ـ در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي‌همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي‌در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل‌تخليه مورد اجاره‌، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غيرو تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يادفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به‌موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به‌تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره‌با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبورملغي‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين‌ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست‌تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجراخواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورداستحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره ۲ ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظيم سندرسمي معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌: تعميرات‌

ماده ۲۰ ـ تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل‌بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت‌مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات‌جزيي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد يا مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ ـ رسيدگي به اختلاف بين موجر ومستأجر راجع به‌تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي موردحكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهدمستأجر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه‌درخواست كند به او اجازه داده شود تعميرات مزبور را با نظارت‌دايره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ ـ هرگاه مستأجر مانع مالك از انجام تعميرات ضروري‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي‌انجام تعميرات تعيين مي‌نمايد.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حكم به تخليه موقت‌بنا براي مدت مذكور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتي‌است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسيدگي به دعاوي مذكور در مادتين ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت وحكم دادگاه قطعي است‌.
ماده ۲۳ ـ اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به‌دعوي تعميرات نيست‌.
هرگاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم‌مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه‌به ترتيب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تأسيسات حرارت مركزي ياتهويه يا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمي‌تواند جز درمورد تعميرات ضروري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم‌نمايد مگر اينكه مستأجر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده‌عندالاقتضاء ترتيب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر مي‌تواند ظرف ده‌روز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان‌دادگاه رسيدگي مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ هرگاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيربدهي موجر به سازمانهاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهي مزبور باشد و مستأجر مي‌تواند براساس قبوض‌سازمانهاي مربوط وجوه مذكور را بپردازد و از اولين اجاره‌بها كسرنمايد.
تبصره ۲ ـ تعميرات تأسيسات و قسمتهاي مشترك‌آپارتمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
ماده ۲۵ ـ هرگاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته يابخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابي يا كسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نمايد و متصرف ملك مانع از رؤيت خريدار يا مالك‌گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي‌تواند براي رفع ممانعت به‌دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك مراجعه‌كند. دادستان يا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورين شهرباني يا ژاندارمري و يا مأمورين اجرا دستور مي‌دهد تا خريدار و مالك به‌معيت مأمورين ملك را رؤيت نمايند. تشخيص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادركننده دستور است‌.
ماده ۲۶ ـ رسيدگي به‌كليه دعاوي موضوع اين قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل مي‌آيد. مگر دعاوي راجع به دولت كه منحصراً دردادگاه شهرستان رسيدگي مي‌شود حكم دادگاه در هرصورت‌حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردي كه‌خلاف آن مقرر شده باشد رسيدگي به دعاوي مربوط به اتاقهاي‌استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داوري است‌.
تبصره ـ در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين‌اجاره‌بهاي ماهانه زايد بر چهار هزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي‌است‌.
ماده ۲۷ ـ در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود دادگاه ضمن‌صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي‌تخليه تعيين مي‌نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي‌مقامات صلاحيتدارتأسيس‌شده‌درتعطيلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره ۱ ـ در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب ياپيشه يا تجارت صادر مي‌شود مهلتهاي مذكور در اين ماده از تاريخ‌توديع يا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲ ـ در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر مي‌شود حداكثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ ـ در مواردي كه حكم تخليه عين مستأجره با پرداخت‌حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر و قطعي مي‌شود موجر مكلف‌است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را درصندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود مگر اينكه طرفين به مدت‌بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هرگاه موجر ظرف‌يكسال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه ننمايدحكم صادر شده ملغي‌الاثر است مگر اينكه بين موجر و مستأجربراي تأخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهاي مذكر در ماده فوق نسبت به احكامي كه درزمان اجراي قانون روابط مالك و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شروع مي‌شود.
ماده ۲۹ ـ وزارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده‌اي رابه منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفي مي‌نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل‌نيامده دادگاهها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق‌الزحمه كارشناسان به‌موجب آيين‌نامه وزارت دادگستري است‌.
در نقاطي كه وزارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق‌مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ ـ كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظورجلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ ـ اين قانون در نقاطي اجرا مي‌شود كه تاكنون قانون‌روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده يا وزارت دادگستري با جلب نظر وزارت مسكن وشهرسازي و لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.
ماده ۳۲ ـ از تاريخ اجراي اين قانون‌، قانون روابط مالك ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير بااين قانون است لغو مي‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصويب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه ‌۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز يكشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد.


رییس مجلس شورای ملی - عبدالله ریاضی

--------------------------------

شماره 9994/7 3/9/1356

در اجراي ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 آئين نامه زير تصويب مي شود :
ماده 1 - كارشناساني ممكن است به كارشناسي در امور مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر انتخاب شوند كه داراي شرايط زير باشند :
1 - پروانه كارشناسي آنها مربوط به امور مذكور در قانون روابط موجر و مستاجر باشد .
2 - حداقل 5 سال از تاريخ صدور پروانه كارشناسي آنها گذشته باشد .
3 - سابقه محكوميت انتظامي از درجه 3 به بالا نداشته بعلاوه طي دو سال منتهي به زمان انتخاب هيچگونه محكوميت انتظامي نداشته باشند .
ماده 2 - اداره فني وزارت دادگستري هر دو سال يك بار در بهمن ماه اسامي كارشناسان واجد شرايط هر حوزه را با توجه بضوابط مذكور در ماده فوق تهيه مي كند .
ماده 3 - كميسيوني مركب از رئيس كل دادگاه استان مركز و رئيس كل دادگاه شهرستان تهران و مدير كل قضائي و مدير كل دفتر تشكيلات و بودجه ورئيس اداره فني وزارت دادگستري پس از بررسي گزارش اداره فني اسامي كارشناسان لازم مربوط به هر حوزه را تعيين مي كند و اداره فني قبل از پايان سال صورت اسامي آنان را به دادگاه ها اعلام مي نمايد .
ماده 4 - نام هر يك از كارشناسان منتخب كه محكوميت انتظامي پيدا كند از صورت مزبور حذف مي شود و اين حذف نام هم بوسيله اداره فني به دادگاه هاي حوزه قضائي مربوط اعلام مي گردد.
ماده 5 - حق الزحمه كارشناسان در دعاوي موجر و مستاجر از طرف دادگاه با توجه به كميت و كيفيت و شرايط كار و خواسته دعوي در حدود تعرفه زير تعيين خواهد شد :
الف - براي تعيين اجاره بها در موارد نامعلوم بودن ميزان اجاره از سه هزار ريال تا يكصد و بيست هزار ريال .
ب - در مورد تعميرات از پنج هزار ريال تا يكصدو پنجاه هزار ريال .
پ - در مورد تعيين حق كسب و پيشه يا تجارت از شش هزار ريال تا دويست هزار ريال .
وزير دادگستري ـ غلامرضا كيانپور

برچسب‌ها: قوانين مالكين و مستاجرين
+ نوشته شده در شنبه شانزدهم آذر ۱۳۹۲ ساعت 14:53 توسط م. صادقي  | 

قانون پرداخت حق شارژ ساختمان

 

قانون پرداخت حق شارژ ساختمان
 
126171 -۹ دی ۱۳۹۰
مدیر یا هیأت مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان‌های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند موظفند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت‌های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنین یا مالکین آپارتمان‌ها جمع‌آوری و برای ساختمان هزینه کنند.

البته باید به این نکته توجه داشت که پرداخت حق شارژ فقط متوجه مالک آپارتمان نیست، بلکه مشمول مستأجر نیز می‌شود. در این میان هرازگاهی شاهد هستیم بین مدیر ساختمان و برخی ساکنین مجتمع مسکونی یا آپارتمان‌ها به دلیل نپرداختن حق شارژ درگیری‌هایی رخ می‌دهد و مالک یا مستأجر ادعا می‌کنند به خاطر این که خانه تخلیه بوده و یا مدتی در مسافرت بوده یا از قسمت‌های مشاع استفاده نمی‌کنند، پس پرداخت حق شارژ یا هزینه‌های تعمیرات ضروری شامل آنها نمی‌شود.

اما باید به این نکته توجه داشت که حق شارژ آپارتمان ارتباطی به بودن یا نبودن در خانه یا کم و زیاد مصرف کردن و خالی بودن آپارتمان ندارد. کسی هم نمی‌تواند با مصوبه مجمع عمومی ساختمان یا اکثریت ساکنین مجتمع مسکونی مخالفت نموده و از پرداخت حق شارژ خودداری کنند. براساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها – مصوب اسفند 1343 – پرداخت حق شارژ ماهیانه الزامی است (چه مورد استفاده قرار گیرد و یا در صندوق ذخیره شود).

تعیین سهم هر مالک یا مستأجر نیز در رابطه با حق شارژ از چند طریق امکانپذیر است. از جمله این که مالکان یا مستأجران با موافقت یکدیگر مبلغی را به عنوان حق‌شارژ مشخص کنند یا این که مساحت هر آپارتمان را به کل ساختمان محاسبه کرده و بر مبنای آن برای هر آپارتمان حق شارژ تعیین نمایند.

اگر مالک یا مستأجر از پرداخت حق شارژ خودداری کرد در ابتدا مدیر یا هیأت مدیره ساختمان به طور کتبی به آن فرد درباره عدم پرداخت شارژ تذکر خواهد داد و در صورت نپرداختن حق شارژ با مراجعه به مجتمع قضایی محل سکونت اظهارنامه‌ای را برای آن شخص ارسال خواهد کرد و از او خواهد خواست در مدت 10 روز بدهی‌اش را بپردازد.

در صورت عدم تسویه حساب با مراجعه به اداره ثبت محل به استناد اظهارنامه می‌تواند درخواست اجرائیه کند. اگر توجهی به اجرائیه ثبت هم نشد با مراجعه به دادگاه حقوقی به استناد تبصره یک ماده 10 قانون شکایتی علیه مالک یا مستأجر تسلیم دادگاه می‌نماید. دادگاه نیز به اینگونه شکایت‌ها خارج از نوبت رسیدگی کرده و حکم محکومیت را صادر می‌کند. دادگاه می‌تواند علاوه بر ملزم کردن فرد به تسویه حساب وی را به دو برابر مبلغ بدهی و همچنین محرومیت‌های قانونی مانند قطع خدمات مشترک از جمله شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، گاز و غیره محکوم نماید.
+ نوشته شده در شنبه بیست و ششم اسفند ۱۳۹۱ ساعت 22:45 توسط م. صادقي  | 
مطالب قدیمی‌تر